oct 312011
 

Las elecciones generales están a la vuelta de la esquina y las promesas electorales cobran fuerza. En materia de vivienda, los partidos políticos lanzan sus mejores recetas para reanimar un sector que agoniza por la crisis y centra las preocupaciones de muchos ciudadanos. Continúa leyendo »

ene 192011
 

Capacidad de compra.

Siguiendo al Observatorio Joven de Vivienda en España (OBJOVI), en el segundo trimestre de 2010,  último informe publicado, en ese 70% que comentamos en nuestra entrada ¿Quién compra nuestras viviendas?, que en España asciende aproximadamente a  7.553.912, de los cuales el 56% está sin vivienda, en concreto 4.230.190, tenemos clientes potenciales suficientes para vender nuestras viviendas, entonces  ¿Por qué no se venden?, es fácil nos comentará cualquiera de ellos,  porque no podemos comprar.

El salario medio a nivel nacional para ese tramo de edad, está en 16.000 €/año, los mil euristas de los que tanto se habla. A la hora de comprar la vivienda este joven tiene que tener ahorrada una fuerte cantidad que supone el 20% del valor de la vivienda (en la actualidad las entidades financieras no financian el 100% de valor del bien, que fue normal en tiempos no muy lejanos). Y para la concesión de la hipoteca, además de otra serie de problemas, no se le concede cuando su  pago mensual sobrepasa el 30% de su salario, en este caso 4.800 €.

Con esos 4.800 €, lo que puede pagar es una hipoteca a 30 años con un interés total incluido el diferencial del 3,5%  de 89.700 € y un valor total de la vivienda de 112.125 €, este precio podía modificarse un poco al alza siempre y cuando los compradores fueran una pareja, pero difícilmente podrán comprar con un precio medio a nivel  nacional de 1.825 €/m2,  que da Fomento para el cuarto cuatrimestre de 2010.

Los precios se pusieron  en función del beneficio esperado por cada uno de los intervinientes y para ilustrarlo podemos verlo en el siguiente ejemplo.

•         Gastos totales                       90.000 €  40%

•         Valor del suelo                    90.000 €  40%

•         Beneficio                               20.000 €  20%

•         Valor de la vivienda                                             200.000 €.

La vivienda asequible con un precio de venta de 112.125 € a un precio medio de 1.825 €/m2, tendrá una superficie construida de 61,5 m2, lejos de la aspiración de 90 m2, pero como venimos comentando, lo que puede comprar.

El promotor no podrá olvidar que los bienes de consumo determinan los costes de producción y por tanto el precio irá en función de la capacidad de pago del comprador.

Ya sabemos la vivienda que podemos pagar mensualmente, siempre que la entidad financiera lo considere oportuno, ¿pero y la entrada?, el 20% de las 112.125 €, más la fiscalidad asciende a 32.516 €, representando para nuestro comprador un ahorro previo de 6,77 años, si se incorpora a la vida laboral sobre los 25 años, no accederá a su primera vivienda hasta los 33 años.

ene 182011
 

¿Quién compra nuestras viviendas?

En una promoción media, las visitas que se hacen a su oficina de venta solicitando información para su compra, en un 70% están realizadas por menores de 35 años, lo que parece normal, son los que están en la fase de formar un hogar, el resto quizás no busque tanto su primera vivienda, quizás lo que busque es una vivienda más acorde a su posición actual, o nuevas necesidades de espacio por nacimiento de nuevos hijos, etc.

ene 172011
 

Vivienda libre o de protección oficial.

Siguiendo con nuestra entrada ¿Tenemos inteligencia los promotores?, vemos que la segunda demanda del comprador es la de acceder a una vivienda, que tenga un precio ajustado a la realidad actual  y que no sobrepase  su capacidad de compra. En tiempos no muy lejanos el precio de la vivienda subió y subió sin tener en cuenta que nuestros compradores ni de lejos podían comprar esas viviendas, sin querernos dar cuenta que quien las compraba no era para habitarlas, más bien  para ponerlas nuevamente en el mercado con la esperanza de obtener buenos beneficios, y de paso, hacernos la competencia con ventaja.

Visto en lo que hemos escrito en otro punto Aspectos negativos del Decreto de modificaciones del Plan de Vivienda… la dejación por parte de las autoridades políticas del cumplimiento del artículo 47 de CE de que “Todos los españoles tienen derecho a una vivienda digna y adecuada…” agravada con las últimas decisiones de reducción de beneficios fiscales, centraremos la compra de la misma en el mercado libre entendiendo:

a)      Que la vivienda libre al día de hoy tiene un precio tan competitivo como la de protección oficial.

b)     Que no para todos es posible el acceso a una vivienda de esas características, ingresos, familia, etc., hacen en varias ocasiones imposible la compra.

c)      Los problemas que entraña su venta ante de los 10 primeros años, es un aspecto a tener en cuenta, bien porque pretendemos mejorar de vivienda o simplemente porque no nos es fácil seguir con su pago. El alquiler de la misma como solución hasta que pase el tiempo, no será posible, ya que  probablemente esté expresamente impedido.

d)     La mayor dificultad para encontrar financiación para  la compra.

e)      La pérdida del aliciente de los beneficios fiscales.

ene 132011
 

Para concluir este primer punto de lo que quieren nuestros clientes, veremos que por una parte está el deseo de una vivienda definitiva y por otra la realidad, la vivienda que pueden tener, es la que se puede pagar con independencia de las necesidades habitacionales que quedan para un futuro mejor.

Las viviendas más demandadas para comprar son las que oscilan entre 165.000 a 180.000 euros; con tres habitaciones, y de 90 metros cuadrados. Si bien será según el último boletín del Observatorio Joven de Vivienda del Consejo de la Juventud de España (CJE) del segundo trimestre de 2010 su capacidad de compra la que lo determine. Así, si destinan el dinero a comprar una vivienda, la superficie de ésta rondaría los 57,3 metros cuadrados y si, por el contrario, lo destinan al alquiler la superficie sería de 45,3 metros cuadrados, todo ello lo analizaremos. Todo esto será objeto de un estudio más pormenorizado cuando nos refiramos a la capacidad de compra. Continúa leyendo »

ene 122011
 

El conseguir la vivienda adecuada que comentábamos en nuestra entrada ¿Tenemos inteligencia los promotores?, no siempre es fácil, y como veremos en esta entrada, está dirigido por intereses políticos y económicos que determinan en cada momento, donde y como debemos vivir, nosotros queriendo remar en un sentido y vemos como nuestro barco navega en otro,  por más esfuerzos que hagamos y por mas Leyes que se promulguen y que inicialmente parecen bienintencionadas.

La Constitución Española (CE) protege el derecho a la vivienda de manera explícita. Concretamente, el artículo 47 estipula que:

Todos los españoles tienen derecho a una vivienda digna y adecuada, que los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo al interés general para impedir la especulación. La comunidad participará en las plusvalías que genere la acción urbanística. Continúa leyendo »

ene 112011
 

En nuestra ¿Tenemos inteligencia los promotores? hablábamos de la necesidad de adoptar un nuevo enfoque en el desarrollo de la promoción inmobiliaria para superar estos difíciles tiempo. Este nuevo enfoque pasa necesariamente por tener presente la primera de las motivaciones de nuestro cliente: el comprador demanda una vivienda adecuada,  que cubra sus necesidades habitacionales.

Veámos qué debemos entender por vivienda adecuada:

Continúa leyendo »