nov 212011
 

Bankinter pinta un futuro gris para el sector inmobiliario. En su opinión, todavía quedan por delante dos años de demanda en niveles mínimos por culpa de las altas tasas de desempleo, que sólo en 2011 hundirá la venta de viviendas nuevas hasta los alrededor de 200.000 inmuebles, un 55% menos de lo que se vendió en 2007, el año con mayor demanda de la historia (412.000 viviendas). Continúa leyendo »

ene 192011
 

Capacidad de compra.

Siguiendo al Observatorio Joven de Vivienda en España (OBJOVI), en el segundo trimestre de 2010,  último informe publicado, en ese 70% que comentamos en nuestra entrada ¿Quién compra nuestras viviendas?, que en España asciende aproximadamente a  7.553.912, de los cuales el 56% está sin vivienda, en concreto 4.230.190, tenemos clientes potenciales suficientes para vender nuestras viviendas, entonces  ¿Por qué no se venden?, es fácil nos comentará cualquiera de ellos,  porque no podemos comprar.

El salario medio a nivel nacional para ese tramo de edad, está en 16.000 €/año, los mil euristas de los que tanto se habla. A la hora de comprar la vivienda este joven tiene que tener ahorrada una fuerte cantidad que supone el 20% del valor de la vivienda (en la actualidad las entidades financieras no financian el 100% de valor del bien, que fue normal en tiempos no muy lejanos). Y para la concesión de la hipoteca, además de otra serie de problemas, no se le concede cuando su  pago mensual sobrepasa el 30% de su salario, en este caso 4.800 €.

Con esos 4.800 €, lo que puede pagar es una hipoteca a 30 años con un interés total incluido el diferencial del 3,5%  de 89.700 € y un valor total de la vivienda de 112.125 €, este precio podía modificarse un poco al alza siempre y cuando los compradores fueran una pareja, pero difícilmente podrán comprar con un precio medio a nivel  nacional de 1.825 €/m2,  que da Fomento para el cuarto cuatrimestre de 2010.

Los precios se pusieron  en función del beneficio esperado por cada uno de los intervinientes y para ilustrarlo podemos verlo en el siguiente ejemplo.

•         Gastos totales                       90.000 €  40%

•         Valor del suelo                    90.000 €  40%

•         Beneficio                               20.000 €  20%

•         Valor de la vivienda                                             200.000 €.

La vivienda asequible con un precio de venta de 112.125 € a un precio medio de 1.825 €/m2, tendrá una superficie construida de 61,5 m2, lejos de la aspiración de 90 m2, pero como venimos comentando, lo que puede comprar.

El promotor no podrá olvidar que los bienes de consumo determinan los costes de producción y por tanto el precio irá en función de la capacidad de pago del comprador.

Ya sabemos la vivienda que podemos pagar mensualmente, siempre que la entidad financiera lo considere oportuno, ¿pero y la entrada?, el 20% de las 112.125 €, más la fiscalidad asciende a 32.516 €, representando para nuestro comprador un ahorro previo de 6,77 años, si se incorpora a la vida laboral sobre los 25 años, no accederá a su primera vivienda hasta los 33 años.

dic 272010
 

El Precio Básico Nacional es la cuantía en euros por metro cuadrado de superficie útil, que sirve como referencia para la determinación de los precios máximos de venta, adjudicación y renta de las viviendas objeto de las ayudas. Será establecido por Acuerdo del Consejo de Ministros, a propuesta de la Comisión Delegada del Gobierno para Asuntos Económicos. Siendo aprobado para el año 2011 en el Consejo de Ministros del pasado día 24  sin aumento por tercer año consecutivo, quedando establecido en 758,00 Euros.

A partir del Precio Básico Nacional, las Comunidades Autónomas y las Ciudades de Ceuta y Melilla podrán fijar, según su propia normativa, las cuantías máximas de los precios de venta y de renta de las viviendas.

La idea por parte del gobierno central claramente es la de no subir el precio de la vivienda de protección oficial (VPO), quedando en manos de las Comunidades Autónomas esa posibilidad oyendo la eterna petición de los promotores,  si bien todo hace pensar que otro año más no serán atendidos en su petición,  dadas las particulares condiciones del sector y de la economía en general.